近日，关于“营改增”的消息在整个地产行业炸开了窝。从2016年5月1日起，营业税改征增值税试点将全面实施，范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业。“营改增”的核心目的是为了消除重复征税，减轻纳税人负担。这次税制改革可谓让利于民，房地产业将再次迎来新的春天。以下是个人对“营改增”的几点看法和思考：

    一、 二手房税负降低，房地产销量回升

    正式推行“营改增”政策后，个人二手房税负不仅没有增加，还比以前略有降低。市民在销售二手房时，在销售房屋时将按如下方法计算缴纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率)×征收率，如果住房购买不足2年，增值税征收率为5%。比如，一套房子的房价是100万元，之前按5%交营业税为5万元；现在是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。国家出台的这一政策，将更加有利于二手房的交易、流通，有助于增加市场上的房屋供应量。

    二、写字楼市场飘红，商铺投资迎利好

    营业税改增值税方案开始全面实施后，购置商业地产将和购置设备一样进行增值税抵扣，企业利润率将会因税负降低而提升。这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，有助于写字楼库存去化。比如，投资者花200万买进一套商铺/写字楼，一年后因商铺/写字楼增值而出售，售价230万。按营业税征收应该缴纳：230万×5.6%=12.88万，按增值税计算则应缴纳：（230-200）×11%=3.3万（建筑业和房地产业适用11%增值税税率）。营改增后，出售商铺/写字楼的税收一下减少9.58万。该项政策是政府鼓励对商业地产的投资与持有，商业地产的需求量将快速上升。

    对于我们普陀龙湾，以温德姆超五星级至尊酒店、5A甲级写字楼、酒店公寓、LOFT等产品为核心的商业项目，无论是对于客户还是开发商而言，无疑更将带来实际优惠的利好。

    三、精装房将成主流，开启成品房时代

    开发商进行商品房开发，其成本主要由三大部分构成：建筑安装、配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。房地产企业中最大成本通常是土地成本，约占成本的50%左右，但该部分成本并没有增值税可以予以抵扣，而建安成本则有比较大的空间。原来带精装修进行销售，虽然房价更高，但由于税率是固定的，所以开发商的积极性不大。实施“营改增”后，精装修的费用算作进项能抵扣,因此便能少交一部分税，开发商对精装修的兴趣将提高，精装房的数量可能将越来越多。

    关于“营改增”政策的实施，将对地产行业带来的影响，以上几点仅为个人拙见，可能理解的不够完善。但总而言之，随着营改增政策的实施，房地产业将在上述利好政策的支持下，呈现出积极的叠加效应，并进一步集中释放。未来，随着市场理性回归，地产行业将迎来新的春天。